榜單解讀

【資料圖】

前言：2023年6月，重點(diǎn)30城供應(yīng)雖有反彈，環(huán)比上升34%，但從絕對(duì)規(guī)模來(lái)看，仍為近5年來(lái)同期新低，上半年供應(yīng)量基本與去年同期持平。成交環(huán)比下挫9%，同比下降25%，上半年累計(jì)同比上漲17%，增幅較上月收窄13個(gè)百分點(diǎn)。

企業(yè)層面，TOP100房企6月單月業(yè)績(jī)環(huán)比增長(zhǎng)8.5%，環(huán)比增幅處于歷年同期的最低水平。同比降低28.1%，單月業(yè)績(jī)?cè)鏊儆烧D(zhuǎn)負(fù)，6月業(yè)績(jī)規(guī)模低于去年同期。累計(jì)業(yè)績(jī)同比微增0.2%，增幅較前兩月有明顯回落。

整體來(lái)看，2023年以來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)雖然有一定的修復(fù)預(yù)期，但在供需兩端制約之下，上半年市場(chǎng)和企業(yè)表現(xiàn)相對(duì)平淡、樓市復(fù)蘇動(dòng)能放緩，6月未迎來(lái)預(yù)期中的止跌行情。展望后市，我們認(rèn)為，若7月無(wú)強(qiáng)有力的救市政策出臺(tái)，整體新房成交規(guī)模還將低位持穩(wěn)，維持弱復(fù)蘇主基調(diào)。

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百?gòu)?qiáng)房企6月業(yè)績(jī)同比降低28.1%

2023年6月，TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤(pán)金額5267.4億元，環(huán)比增長(zhǎng)8.5%，環(huán)比增幅處于歷年同期的最低水平。同比降低28.1%，單月業(yè)績(jī)?cè)鏊儆烧D(zhuǎn)負(fù)，6月業(yè)績(jī)規(guī)模低于去年同期。

累計(jì)業(yè)績(jī)來(lái)看，上半年百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤(pán)金額30620.2億元，同比微增0.2%、增幅較前兩月有明顯回落。整體來(lái)看，2023年以來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)雖然有一定的修復(fù)預(yù)期，但在供需兩端制約之下，上半年市場(chǎng)和企業(yè)表現(xiàn)相對(duì)平淡、樓市復(fù)蘇動(dòng)能放緩。

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逾7成百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)同比降低

從企業(yè)表現(xiàn)來(lái)看，2023年6月僅不到3成的百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)，環(huán)比增長(zhǎng)的企業(yè)在百?gòu)?qiáng)房企中也只占到半數(shù)。具體來(lái)看，6月有近6成百?gòu)?qiáng)房企的單月業(yè)績(jī)同比降幅大于30%，其中27家企業(yè)業(yè)績(jī)降幅大于50%。

但同時(shí)，也有一些企業(yè)的業(yè)績(jī)表現(xiàn)相對(duì)突出。如建發(fā)房產(chǎn)、電建地產(chǎn)、大華集團(tuán)、中交房地產(chǎn)等房企6月單月業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)同環(huán)比雙增長(zhǎng)。此外，值得注意的是，2023年以來(lái)濱江集團(tuán)、卓越集團(tuán)、大華集團(tuán)等民企的表現(xiàn)優(yōu)于行業(yè)整體，累計(jì)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的同時(shí)，行業(yè)排名也有明顯提升。

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百?gòu)?qiáng)房企格局分化TOP30變動(dòng)加劇

2023年上半年，百?gòu)?qiáng)房企格局繼續(xù)分化，央國(guó)企及部分優(yōu)質(zhì)民企韌性較強(qiáng)、中小房企競(jìng)爭(zhēng)力不足。從不同梯隊(duì)房企銷售門(mén)檻值的變化來(lái)看，2023年1-6月TOP10房企的銷售操盤(pán)金額門(mén)檻同比增長(zhǎng)15.3%至890億元，TOP20門(mén)檻增長(zhǎng)4.7%至368.6億元。TOP30和TOP50梯隊(duì)房企格局變動(dòng)加劇，門(mén)檻分別同比降低15.8%和10.8%至216.5億元和133.3億元。TOP100房企的銷售操盤(pán)金額門(mén)檻則較去年同期微增1.8%至56.7億元。

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6月樓市供應(yīng)翹尾成交再降7月預(yù)期延續(xù)筑底行情

6月樓市延續(xù)平淡，重點(diǎn)30城供應(yīng)雖有反彈，環(huán)比上升34%，但從絕對(duì)規(guī)模來(lái)看，仍為近5年來(lái)同期新低，上半年供應(yīng)量基本與去年同期持平。成交環(huán)比下挫9%，同比下降25%，上半年累計(jì)同比上漲17%，增幅較上月收窄13個(gè)百分點(diǎn)。

分能級(jí)來(lái)看，一線韌性略好于二三線。一線城市6月預(yù)計(jì)整體成交245萬(wàn)平方米，環(huán)比微降3%，同比下降11%，跌幅顯著低于二三線，上半年累計(jì)同比仍增20%。北京、廣州市場(chǎng)熱度轉(zhuǎn)降，成交環(huán)比分別下降16%和11%，上海6月小幅放量，但成交規(guī)模尚不及去年同期，僅深圳一城同環(huán)比齊增。

26個(gè)二三城市整體成交1264萬(wàn)平方米，環(huán)比下降10%，同比下降27%，上半年累計(jì)同比上漲17%。逆勢(shì)上漲的既有行情相對(duì)獨(dú)立的西安，也有前期深度調(diào)整的寧波、嘉興；還有長(zhǎng)沙、鄭州等內(nèi)陸弱二線城市，不過(guò)多數(shù)城市尚屬成交低點(diǎn)，需求略顯疲軟。值得關(guān)注的是，前期熱點(diǎn)二線城市成都、杭州、合肥等成交均出現(xiàn)了環(huán)比轉(zhuǎn)降趨勢(shì)，隨著適銷對(duì)路樓盤(pán)集中入市，客戶分流；成交增長(zhǎng)也出現(xiàn)乏力跡象。

總體來(lái)看，6月也未迎來(lái)預(yù)期中的止跌行情，這也表明伴隨著剛需剛改退潮，改善需求“接棒”，短期內(nèi)對(duì)成交的支撐作用依舊有限。此外，步入6月，二手房市場(chǎng)下行壓力進(jìn)一步顯現(xiàn)，成交同、環(huán)比齊跌，且環(huán)比跌幅較上月有擴(kuò)大趨勢(shì)，剛需購(gòu)買力階段性瓶頸初顯。

展望后市，我們認(rèn)為，若7月無(wú)強(qiáng)有力的救市政策出臺(tái)，整體新房成交規(guī)模還將低位持穩(wěn)，環(huán)比降幅和累計(jì)同比增幅將持續(xù)收窄，維持弱復(fù)蘇主基調(diào)。各城市分化行情預(yù)期延續(xù)，熱點(diǎn)城市和熱點(diǎn)項(xiàng)目個(gè)數(shù)減少，北京、上海、杭州、成都等伴隨著改善項(xiàng)目集中入市，客戶難免分流。

市場(chǎng)基本面尚佳的廣州、南京、蘇州、武漢等，若改善盤(pán)能加強(qiáng)供應(yīng)，剛需盤(pán)能維持低價(jià)策略，成交仍有小幅放量空間。內(nèi)陸弱二三城市諸如鄭州、天津、昆明、南寧等，剛需購(gòu)買力嚴(yán)重受限，三季度還將延續(xù)筑底行情。

來(lái)源：克而瑞地產(chǎn)研究，本文已獲授權(quán)，向原作者表示感謝。

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