受累于房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，在過去一年，物業(yè)行業(yè)也普遍呈現(xiàn)“增速放緩、盈利下降”，物業(yè)企業(yè)的發(fā)展基本面正發(fā)生階段性轉(zhuǎn)換。

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減少與地產(chǎn)母公司、甚至與房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的直接關(guān)聯(lián)，成為物業(yè)企業(yè)的一致策略。在2022年年報(bào)中，獨(dú)立性進(jìn)一步增強(qiáng)，是上市物企的一個(gè)關(guān)鍵詞。

物企獨(dú)立性增強(qiáng)的表現(xiàn)，一方面在于對(duì)母公司的業(yè)務(wù)依賴，第三方占比在過去的一年里顯著增強(qiáng)；另一方面則在于，越來越多物業(yè)企業(yè)正在擺脫與房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)，不僅服務(wù)于住宅物業(yè)，而是演變成綜合性后勤服務(wù)企業(yè)。

第三方占比顯著增強(qiáng)

一般來說，來自第三方拓展項(xiàng)目的面積，是衡量一家物業(yè)企業(yè)運(yùn)營能力的重要標(biāo)志。近年來，物企的第三方項(xiàng)目面積持續(xù)增長，2022年更為明顯。

新城悅服務(wù)2022年年報(bào)顯示，截至2022年底，新城悅在管面積為約1.98億平方米，同比增長29.1%，在管面積中來自第三方的面積占比為約51.9%。合約面積為約3.13億平方米，同比增加約12.2%，合約面積中來自第三方的面積占比為約46.7%。

與此同時(shí)，2022年新城悅服務(wù)通過競標(biāo)方式獲得的合約面積約為2400萬平方米，其中來自第三方的項(xiàng)目占比超過95%，全年第三方的競標(biāo)拓展面積為歷年新高。

新希望服務(wù)2022年獨(dú)立第三方樓面面積占比也創(chuàng)新高。報(bào)告期內(nèi)，第三方開發(fā)商管理的在管樓面面積占總樓面面積的46.5%，較上年同期增長188.5%；來自于新希望五新實(shí)業(yè)集團(tuán)在管樓面面積占比為52.2%，占比較上年同期減少17.5個(gè)百分點(diǎn)。2022年獨(dú)立第三方的新增在管樓面面積，占新增總在管樓面面積約69.4%。

截至2022年底，世茂服務(wù)合約面積和在管面積分別增長10.8%、8.7%至3.41億平方米、2.62億平方米。其中，來自世茂集團(tuán)及來自第三方的項(xiàng)目面積占比分別為23%、77%，第三方市場(chǎng)拓展合約面積占比提升至37.9%，超越收并購成為最大的面積來源。

世茂服務(wù)執(zhí)行董事、總裁葉明杰在業(yè)績會(huì)上稱，去年來他親自掛帥負(fù)責(zé)市場(chǎng)拓展業(yè)務(wù)，將其作為工作重心，資源也傾斜至第三方拓展上，相信在市場(chǎng)拓展端一定能夠取得質(zhì)的提升。

“項(xiàng)目拓展必然是我們更主要的業(yè)務(wù)來源?！毙鲁菒偡?wù)管理層在業(yè)績會(huì)上表示，自2019年起不斷在市場(chǎng)化發(fā)展方面進(jìn)行投入和培育，迅速提高在市場(chǎng)中的商機(jī)搜尋和捕捉能力。2022年，民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展速度大幅下降，但城投開發(fā)企業(yè)的拿地?cái)?shù)量顯著上升，在此情況下集團(tuán)迅速和天津、常州及荊門等地的城投開發(fā)企業(yè)達(dá)成合作關(guān)系。

目前新城悅服務(wù)每年新增的物業(yè)管理合約中，來自第三方的項(xiàng)目比例不斷提高，可覆蓋的業(yè)態(tài)和業(yè)務(wù)面也越來越廣。

減少與房地產(chǎn)開發(fā)的直接關(guān)聯(lián)

種種跡象顯示，物業(yè)企業(yè)正在擺脫與地產(chǎn)母公司、甚至與房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的直接關(guān)聯(lián)，逐漸發(fā)展出更獨(dú)立的發(fā)展模式。

對(duì)于不少物業(yè)企業(yè)來說，過去一年，與房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)相對(duì)較低的業(yè)務(wù)，如物業(yè)服務(wù)和社區(qū)增值服務(wù)，仍然保持穩(wěn)健增長。但與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的業(yè)務(wù)，如開發(fā)商增值服務(wù)及智慧園區(qū)服務(wù)等，收入和利潤占比均創(chuàng)新低。

經(jīng)過一年的調(diào)整，新城悅業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)中和房地產(chǎn)開發(fā)的直接關(guān)聯(lián)程度降到了歷史最低水平。

新城悅服務(wù)在2022年年報(bào)中表示，新城悅服務(wù)正逐步成為一家綜合性后勤服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)不僅僅服務(wù)于住宅物業(yè)，也將服務(wù)延伸至各類生產(chǎn)、學(xué)習(xí)和工作的場(chǎng)景，服務(wù)于這些場(chǎng)景的使用者，為他們的主要工作和生產(chǎn)、生活進(jìn)行保障。

2022年新城悅服務(wù)通過競標(biāo)方式獲得的2400萬平方米合約面積中，來自第三方的項(xiàng)目占比超過95%，并且超過一半的第三方競標(biāo)業(yè)績由非住宅貢獻(xiàn)，非住宅項(xiàng)目拓展面積超過了2020和2021兩年非住宅競標(biāo)拓展面積之和。

“2022年內(nèi)間歇性的疫情管理措施使得新建項(xiàng)目的施工周期拉長，導(dǎo)致一些原本計(jì)劃在本年內(nèi)交付的住宅項(xiàng)目延遲交付。但即便如此，集團(tuán)在管面積增長仍然表現(xiàn)不俗，這種良好表現(xiàn)很大程度上是依靠著我們近兩年培養(yǎng)起來的非住宅業(yè)態(tài)拓展能力。”新城悅服務(wù)在業(yè)績報(bào)告中表示，這讓集團(tuán)能夠有源源不斷的非住宅項(xiàng)目加入到管理組合中來，緩解了當(dāng)下住宅市場(chǎng)不景氣所帶來的業(yè)務(wù)拓展難題。

截至2022年底，新城悅服務(wù)非住宅項(xiàng)目占到在管面積的比例為約25.8%，同比上升6.9個(gè)百分點(diǎn)，業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)上的改變十分明顯。

新希望服務(wù)也表示“業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)更加優(yōu)化”，在持續(xù)擴(kuò)大住宅業(yè)態(tài)的同時(shí)，積極布局非住宅業(yè)態(tài)，持續(xù)推進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)類型多樣化，全面覆蓋住宅、學(xué)校、醫(yī)院、金融機(jī)構(gòu)、商業(yè)綜合體、寫字樓、政府設(shè)施、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、公園場(chǎng)館、運(yùn)輸設(shè)施、酒店后線、物業(yè)銷售場(chǎng)地、混合用途物業(yè)等多元業(yè)態(tài)。

2022年內(nèi)，新希望服務(wù)住宅業(yè)態(tài)在管樓面面積為1831.1萬平方米，占比63.5%；非住宅業(yè)態(tài)在管樓面面積為1051.5萬平方米，占比達(dá)36.5%，同比增加3.7個(gè)百分點(diǎn)，而非住宅收入達(dá)2.13億元，同比增長27.8%。

碧桂園服務(wù)管理層認(rèn)為，住房需求和房地產(chǎn)增速下降對(duì)物業(yè)市場(chǎng)帶來了沖擊，無論是銷售還是交付量，增量市場(chǎng)都呈現(xiàn)銳減的狀態(tài)。在碧桂園服務(wù)2022年新增外拓項(xiàng)目中，存量項(xiàng)目的數(shù)量占比達(dá)80.56%，非住業(yè)態(tài)項(xiàng)目占比達(dá)64.82%。

具體而言，碧桂園服務(wù)通過下沉網(wǎng)絡(luò)深耕三四五線城市，來實(shí)現(xiàn)低價(jià)寬域、做寬產(chǎn)品的競爭策略；通過社區(qū)煥新計(jì)劃深挖一二線城市的存量市場(chǎng)和公建服務(wù)；通過城市服務(wù)的城市共生計(jì)劃來打開toG和toB的城市公共類服務(wù)市場(chǎng)。

世茂服務(wù)與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)的收入占比也在下降。2022年社區(qū)增值服務(wù)中與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)的收入占比為46.5%，同比減少3.7個(gè)百分點(diǎn)?！罢麄€(gè)(房地產(chǎn))行業(yè)的波動(dòng)對(duì)我們這塊收入和利潤率有一些負(fù)面影響，但也不完全是壞事，比較早地讓世茂服務(wù)進(jìn)入獨(dú)立發(fā)展的階段，減少對(duì)地產(chǎn)的依賴性。”世茂服務(wù)管理層在業(yè)績會(huì)上如是說。

新城悅服務(wù)管理層在業(yè)績會(huì)上表示，物業(yè)政策引領(lǐng)行業(yè)市場(chǎng)化發(fā)展路徑明晰，中長期看物業(yè)是一個(gè)可持續(xù)、微利的民生公益行業(yè)，企業(yè)亟需回歸行業(yè)本身，聚焦服務(wù)業(yè)本質(zhì)，關(guān)注核心競爭能力，主動(dòng)推動(dòng)公司實(shí)現(xiàn)獨(dú)立市場(chǎng)化，和房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)企業(yè)“相互成就”。